农历2021年已在冬寒春暖中走过，2022年伊始已有月余。国际大环境的变幻在俄乌战争的进程中陷入胶着的漩涡，作为全球第二大的经济体中国在此等环境中受其影响，或多或少也经受着一定的宏观经济层面的波及。远事作戏看，近事心尤忧。刚送往了热烈的冬奥运动会，新冠病毒还在国内负隅顽抗,作困兽之斗未停，3月21号东航意外坠毁的噩耗又开始在人们的心中萦绕，同心协力的搜救，万千的祈祷无不彰显着中华民族对于一切内外不安定因素的积极抗争，我们均坚信，在伟大的中国共产党带领下必然能共克时艰，迎来蓬勃。

广大微观经济的主体，尤其是个体工商业与小业主，开年以来面对的各种经营困难在疫情的波动下，特别是防控地域甚为艰难。珠海作为香港及澳门两个特区的相互联系城市，主要凸显在旅游、娱乐、饮食之第三产业服务业受有广泛影响。广东古柏律师事务所从开年提供法律服务到目前为止，接受最多的案件及法律事务咨询都主要集中在房屋租赁相关方面，在面对普遍的一些及多发关注的问题，特开本篇，给广大关注读者一些启发参考。

（以下所及案列均为实际改编）

实际案列1，某人从某承租人处通过口头方式转租了部分租赁建筑面积用作经营，第一承租人现被起诉引发纠纷。

根据《民法典》第七百一十六条、第七百一十八条，房屋转租行为要征得房主的同意才能得到法律的保护。因此，若未经房主同意或者租赁合同载明不得转租，那么一旦出现转租的情形，房主可以要求第一承租人解除合同，赔偿损失。

对于转租，房主可以明示同意，也可以默示同意。即如果房主明知转租事实发生，在六个月内都没有提出任何异议，也视为是对转租的同意。如可以证明第一承租人转租行为已征得房主同意，第一承租人和次承租人的房屋租赁关系成立，次承租人有权按与第一承租人的约定继续履行租赁合同。

因此，为了避免不必要的麻烦，遇到转租的情况最好征得房东的书面同意，以保障自己的合法权益！

实际案例2，某人由于租赁期尚未期满提前单方终止租赁关系，由于腾退方式方法引发的争议。

租赁合同有效期内房东请求腾退房屋是属于合同违约的情形，承租人有权拒绝腾退房屋，也可以要求出租人赔偿损失后腾退房屋，出租人应当给予合理的腾退期限。那么腾退是否仅是交还房屋钥匙即可呢？根据《民法典》第七百三十三条，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。如双方在签订房屋租赁合同时对腾退有约定，按合同约定。如无约定，按实际情况一般会涉及以下几方面：退房时要保证房屋内部的原有设备设施完整，房屋结构不变，并将房屋内个人物品清空搬离。结清房屋租金，并结清水、电、燃气、物业费等相关费用。双方最好约定时间查看房屋的情况，查看无误后对房屋钥匙进行交接。

实际案例3，承租人在经营过程中由于疫情的影响，导致经营亏损，想以不可抗力或情势变更为由，在被出租人起诉要求支付拖欠租金的同时提出抗辩或反诉来调整租金。

不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即当事人对不可抗力事件的发生根本无法预见，对于其造成的后果无论采取任何措施也都无法避免、无法克服。

情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

如果当事人在签订租赁合同时对不可抗力、情势变更的定义、法律后果和责任分担进行了约定，根据意思自治原则，应当首先遵从当事人的约定。

其次，需要根据实际情况客观分析此次疫情是否足以导致租赁合同不能履行从而致使合同目的不能实现，举两个例子：

一、对于短期的商业租赁合同来说，例如场地租赁合同等，因疫情防控、交通管制等因素必须取消，不可抗力的发生在事实上已经严重到影响合同的实际履行，致使合同根本目的难以实现的，承租方可以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同，并要求出租方退还已付的定金。

二、对于固定租金的商业租赁合同来说，根据所在地区疫情的严重程度、政府采取行政管控措施的强度、承租方所属的行业等因素直接导致合同不能履行的，从而不能实现合同目的的，承租方可根据实际情况适用不可抗力制度要求减免租金。比如餐饮行业、电影院等娱乐行业，属于公共场所，出于疫情防控的需要停止营业的，一般可以认定为承租方不能实现合同目的，疫情期间的损失应依据公平原则各方分担；而对于酒店行业除酒店大堂和餐厅外，酒店房间并非为公共区域，除政府发布通知严禁营业外，影响相对较小，一般不认定为不能实现合同目的。

若希望通过疫情对租金支付的影响适用情势变更原则对出租方和承租方之间的租金支付进行利益调整，需要满足几个条件：情势变更在司法实践认定标准上比较严格，首先，疫情是发生在合同订立之后，在合同订立时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，虽尚未达到履行不能的程度，但是如果继续履行会造成合同显失公平；其次，在认定为情势变更的情形下，一方当事人需请求人民法院变更或者解除合同，人民法院根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；再次，主张的一方应当承担相应的举证责任，如果无法满足证明标准，将承担举证不能的不利后果。

实际案列4，某国有资产下的物业在书面租赁合同到期后，通过平台招租的方式不与原承租人续约，原承租人没有参与竞标而想主张法律的优先承租权的纠纷。

根据《民法典》第七百三十四条，优先承租权的适用前提是房屋承租人在同等条件下享有优先承租的权利。什么是同等条件呢？如果其他租房的人员出1000块，承租人也出1000块，这就是同等条件；如果别人给的房租是1000块，承租人给的是900块，就不是同等条件了。

那如果出租人将出租面积扩大，并相应提高出租价格，是否属于同等条件？房屋承租人能否享有优先承租权？

因目前司法实践中对该问题并没有明确规定，现有案例认为：如通过统一公开招标的方式进行招租，招租条件对所有招标意向者一致，因未能参与竞标或未竞标成功，原承租人不适用优先承租权的条件。

实际案例5，某出租人由于出卖租赁物业，在租赁没有到期前，基于租赁合同约定可支付一定的补偿且提前通过通知方式，单方终止租赁关系产生的纠纷。

根据《民法典》第七百二十五条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，出租人需要向承租人履行通知义务，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

同时根据《民法典》第七百二十五条，出租人将租赁物出租给承租人，承租人在占有期限内，出租人将租赁物出卖给第三人的，租赁合同继续有效。买受人不能以享有租赁物所有权为由要求承租人返还租赁物。

但由于租赁合同已有明确约定出租人享有单方解除权，约定是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为有效，出租人可以通过提前通知的方式单方终止租赁关系。

实际案例6，某承租人原书面签订租赁合同到期，承租人口头与出租人达成延长租赁期6个月，但没到期，出租人书面通知承租人退退场引发的纠纷。

根据《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。因租赁合同持续实际发生，未约定的租赁合同都可以继续有效，而承租人与出租人已经达成了6个月的口头合同，应当按照约定履行。当租赁合同未到期时，若承租人没有法定解除合同的情形，承租人又不愿协商解除合同的，出租人是不可以强行解除租赁合同的。但若因没有证据而被认定为属于没有约定或约定不明确的，根据《民法典》第七百三十条，双方可以随时解除合同，但一方需要在合理期限之前通知另一方。

最后，最多的承租人关心的一个是，疫情期间承租人是否有最新的优惠租金政策与法律？

一、2022年2月18日，国家发展改革委等部门《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，其中就有减免房租政策：2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户如果是承租了国有房屋，今年将减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。

二、2022年2月26日，《广东省进一步支持中小企业和个体工商户纾困发展的若干政策措施》，为了进一步降低生产经营成本，鼓励在工业园区及产业集聚区集中建设标准厂房并以优地惠价出租出售，国有科技企业孵化载体、大学科技园适度减免租金，以降低场地使用成本。

祈愿疫情早日散去，山河无恙，人间皆安，余下岁月，无灾无难！