年底又到啦！俗话说得好，年底不买房，一年又白忙。可买房实属人生第一难事，千辛万苦存够首付才跻身房奴行列，然后您就会发现，还有九九八十一坑在成为“有房一族”的光荣大道上等您，太难了！所里经常能见到各种因为买房被坑得焦头烂额的当事人，小编看在眼里急在心里，今天就给大家总结三种热门又必须慎选的房种，巧妙避坑，谨慎购房~

一：学区房

2009年12月，马先生通过中介公司在北京市西城区以高于同地区均价16%的价格购买了一处“学区房”。后马先生才发现该房屋仅是紧挨学区房片区，但不属于招生简章上的划片房屋，为此马先生起诉至西城区法院要求中介赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失并退还服务费。最终法院认为购房合同中未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，没有支持马先生的差价损失。

学区房这个“热饽饽”，不仅数量少、房价高、政策变动快，还容易成坑，中介的花言巧语，开发商天花乱坠的商业广告都可能只是一戳就破的“学区房泡沫”，在此提醒各位家长两点：

1、购买学区房一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，避免因不明政策或政策变动导致竹篮打水一场空；2、要将购买学区房的特殊目的写入购房合同，并约定好如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现时，买方享有解除权且卖方需承担违约责任。

二：抵押房

抵押房可能是商品房也可能是二手房。

商品抵押房比较让人头疼的是“先抵后卖”的情况。啥意思呢？就是开发商可能会因为在建房子的时候缺钱而将部分房源抵押给银行获得贷款，然后又隐瞒抵押的事实将商品房直接出售给购房者的情况。这时候如果开发商基金链断裂，一不小心没还上贷款，银行拿不到钱很可能就会以抵押权人的身份向法院申请查封拍卖房屋，彼时购房者将面临“财房两失”的惨况。

其实《担保法》和最高人民法院的司法解释早有规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经办理抵押登记的事实出售商品房，转让行为是无效的，购房者除了可以要求开发商退房款及利息之外，开发商还需承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样仿佛就万事大吉了，可实不相瞒，开发商连贷款都还不起，哪有钱给您双倍房款呢？故事结局往往是开发商卷铺盖跑路，购房者欲哭无泪呀，所以购房时有一必不可少的环节——核实房屋的抵押登记信息！可以通过到房产部门查询房产档案或者查看房产证原件上的“他权项”信息等方式来检查哦~

至于二手抵押房，取得房本最大的障碍可能就是“赎楼”啦。赎楼，顾名思义就是卖方的房子还在按揭状态，想买房就得把房子从银行手里赎回来。要是卖家自己赎就算了，关键是不省心的卖家还老喜欢让买家替自己赎楼，这就导致有些傻猪猪买家，乐呵呵地替卖家赎完楼，发现房子被卖给了第二个人，或者突然冒出个卖家的债权人又向法院申请把房子查封了的尴尬情况，同样“财房两失”。

小编建议购房者们不要替卖家赎楼，最好的办法是让卖家委托第三方赎楼或者采取“两笔款赎楼”的方式由担保公司担保向银行借款去赎楼。如果买家确定要出手，答应我，一定要委托第三方如中介公司、担保公司等介入赎楼业务，将赎楼款的账号密码交由第三方管理，尽量保障自己的利益呀。

三：拍卖房

（本拍卖房特指司法拍卖房哦）拍卖房以其低价与司法拍卖的性质获得了很多购房者的青睐。毕竟是法院经手的房子，总觉得有一层特殊保障？咳咳只有心理上的保障。拍卖房常见两坑：实缴价更高&质量没保障。

很多人购买拍卖房是因为房价偏低，可实际上，购买拍卖房的价款可能远大于拍卖价。有些购房者就是付清房款后高高兴兴入住，却被告知房产空置多年已欠下一大笔物业费，好几年滞纳金利息算下来也是一笔不小的款项了。除了物业费，拍卖房还可能欠税、水电以及土地使用费等等，不要太天真，拍房前先去物业问问清楚哦~

质量没保障是怎么回事？曾经有一位刘先生以44万的价格拍下了一套房屋，拍卖前他看到《拍品目录》中写明房屋有部分渗水现象，去实地简单察看了没有发现渗水情况后就拍下了。随后刘先生在装修时发现墙壁有严重的渗水问题，便将拍卖公司及房屋原所有人告上法庭。上海市中级人民法院终审判决认为，《拍品目录》中已记载漏水问题，应视为拍卖公司及房屋原所有人已依法履行了瑕疵告知义务，刘先生败诉。通常购买者考察拍卖房只能靠现场短暂观察，可能没能发现房屋的质量瑕疵，只能提醒大家购买拍卖房必须更加小心谨慎啦，不然可能因为贪小便宜而造成更大的损失。

买房是许多人一生中的最大额交易，谨慎点总没错，您说呢？